漳州台商投资区:激活“沉睡资源” 焕发“活力经济”
2022年以来,漳州台商投资区以低效工业用地改造为重点,以补齐城市功能短板、促进产业提质增效为目标,以亩均论英雄为标准,以政策创新为支撑,用好3个4“活办法”,激活一批“沉睡资源”,使各类低效用地得到再开发、提质增效,推动了城乡发展从增量依赖逐步向存量挖潜转变。
主要做法——
1.四个先行谋好布局。整治“低效地”要有“高站位”是台商投资区上下的共识,也是行动的导向,谋好局是首要任务,也是关键。一是摸底先行。对全区7个产业园区进行全面摸排,对存量的375家、面积约1.9万亩的工业用地,按照企业名称、位置、开竣工时间、用地面积、建筑面积、计容建筑面积等进行全面起底,摸清“底数”。坚持以亩均效益和税收为“亩均论英雄”硬性标准,进行企业评级,将企业划分5类:优先发展的A类企业、提升发展的B类企业、调控发展的C类企业、落后整治的D类企业、倒逼建设的E类企业,汇总形成“一图一宗一档”工作台账,建立土地利用一本账。二是方案先行。建章立制,做好盘活存量用地后半篇文章。出台开展低效用地再开发试点工作实施方案,明确主要任务、目标、工作要求和保障措施,出台低效用地调查评价工作方案、工业(产业)园区标准化规划提升行动方案以及企业全生命周期服务工作方案(试行),并探索出台低效工业(仓储)用地盘活改造实施意见,进一步开展工业控制线范围外城镇低效用地盘活工作。三是政策先行。坚持政策导向,加大激励和倒逼力度,推动低效用地盘活再利用,制定城乡低效用地开发政策指引,出台台商区工业项目改扩建审核工作方案、台商区扶持工业发展若干措施、低效工业用地认定与处置指南,“亩均论英雄”结果运用实施办法、工业企业补办不动产登记的实施办法、进一步支持和促进创新驱动发展补充措施等,形成低效用地认定、处置、激励、倒逼政策体系。四是规划先行。编制城市更新专项规划和低效用地再开发专项规划,积极做好规划统筹,以规划引领,探索土地混合开发和空间复合利用,保障产业发展空间,合理编制低效用地再开发年度实施计划,有序组织实施,启动龙池、龙江、福龙、社头等4个重点区域为“先行区”进行建设,适时融入低空经济、产城融合、乡村振兴等理念,提升产业社区建设水平。
2.四种模式干好盘活。坚持政府主抓、多主体参与、多元开发、常态化处置,分类施策消化低效用地,挖掘存量土地用起来,激发了高效用地动力。一是引导民企“自主干”。以共同助推项目落地为目标实施提质增效,给企业量身定制转型升级政策,调动市场主体的积极性,助推项目改造升级,共有36家企业自主盘活再利用低效用地3330.31亩。如汉佳电子科技产业园在政府引导下,积极盘活低效工业用地,经过改造后将建设高层厂房,建筑高度近50米,容积率近3.0,预计年新增产值约7亿元,新增纳税约2000万元,极大地提高亩产税收。二是政府招商“嫁接干”。以提升产业集聚力为依据实施腾笼换鸟,强链补链延链,提升产业聚集水平,加快形成现代新型产业体系,针对企业无意愿再新增投入或者已供未建、已建少(未)投的低效用地,通过政府招商嫁接,已生成厦龙国际企业港等8个总投资13.5亿元的“腾笼换鸟”项目,切实为新业态落地转化见成效提供好平台、创造好条件。如:喜梦宝公司2005年动工建设以来,尚余350亩未开发,台商区引进上海裕廊东与其合作,成立联营公司建设厦龙国际企业港项目,总投资35亿元,其中一期在建项目投资7亿元,投产后年产值可达10亿元,年税收3390万元。三是国有企业“带头干”。加快老旧园区改造升级,拆除一批旧厂房,新建一批标准厂房,区成立了领导小组,推动龙池大型工业综合体项目提升,改造后总建筑面积将从原来的65万平方米增加到近300万平方米,新增的面积既可满足原企业发展需求,也可招商引资,促进土地集约高效利用。四是整合用地“一起干”。坚持亩均论英雄,多方共赢,整合周边低效、停产工业用地、零散工业用地,采取政府收储、国企收购等方式连片开发,促进产业用地提质增效,如,福龙智造产业园通过整合周边7个低效、停产、零散用地,将连片开发生成290亩的标准化工业园区,总投资13亿元,总建筑面积40.5万平方米,全部建成后每年可新增产值10亿元以上、税收超8000万元。
主要成效——
漳州台商投资区通过“活办法”激活了“沉睡资源”,取得了阶段性成效,主要体现在5个“新”。
1.低效盘活有了新活力。实现向存量用地要空间,向低效用地要效益,截止2024年6月20日,共盘活低效用地76宗,6207.35亩,其中批而未供13宗1212亩,供而少(未)动20个972亩,提质增效36个3330.31亩,建而未投5个433.59亩,物流园2个259.45亩。
2.政策配套有了新动能。2023年7月31日出台工业项目改扩建审核工作方案,明确改扩建范围、基本条件,办理流程、材料,联审内容,项目前期手续办理要求和部门职责分工,原则上改扩建层数须为4层(含)以上。2023年3月28日出台扶持工业发展若干措施,在符合规划、安全、环保前提下,鼓励现有工业企业在现有的用地上进行改扩建或拆旧建新,促进产业更新、提容增效,经审定通过,进行改造的给予资金奖励。鼓励地下空间合理开发利用,企业利用自有工业(仓储)用地开发建设地下空间的,可采用协议出让,不再补缴土地价款,免收城市基础设施配套费,可依法办理相关手续和申请地下空间建设用地使用证,再给予资金奖励。实行差别管理,对被划分为D类和E类的工业企业用地,通过引导改造提升方式和实行挂账销号管理两种办法进行处置。可将闲余厂房分割转让,对相邻多宗低效工业地块进行并宗开发,进入司法拍卖程序等,依法追究违约责任,依法、依约处置,直至收回土地。
3.强度开发有了新标准。通过低效用地再开发后,工业用地项目的固定资产投资强度每亩不低于420万元,地均税收每亩不低于10万元,力争每亩达到15万元,重新签订《项目监管协议》,明确注册资本、开工竣工时间、投产达产时间、投资强度、亩均税收、退出机制等指标内容和监管要求,并统一纳入出让公告和土地出让合同中,强化全流程监管,督促业主履行。同时,区主管部门加强联动,梳理全区履约监管指导手册,强化对企业履约开发监管力度。
4.园区建设有了新高度。区围绕建设成产业社区(标准化工业园区)“示范区”的目标,结合低效用地再开发,持续强化推进,2024年产业社区(标准化工业园区)建成面积将达到100万平方米以上。同时,强化都市工业风貌管控,整体提升低效用地再开发和园区的内涵和外观,不仅提高了园区“颜值”,助力开发企业招商引资,也推动了“产城人”融合发展。
5.城区土地有了新去向。根据中心城区规划布局,逐步清退中心城区范围内低效工业用地,加强与原项目业主沟通协商,依法开展土地收储,并按照现有规划用途,推进项目“退二进三”,将城区内低效工业改造为商业、商务办公、住宅用地等。
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